Projet immobilier ? Comment savoir si une parcelle est constructible ?

Vous souhaitez faire construire mais avez des doutes quant au caractère constructible du terrain qui vous a tapé dans l’œil ? Le classement des zones constructibles varie fréquemment et est différent d’une commune à l’autre. Alors, comment savoir si une parcelle est constructible ? La réponse dans cet article.

immobilier parcelle constructible

Comment est déterminée la constructibilité d’un terrain ?

Ce sont les instances propres à la commune qui déterminent généralement le caractère constructible de chaque zone (et donc des parcelles qui y sont implémentées). Pour cela, les communes prennent en compte la nature identifiée de chaque aire géographique : zone urbaine (U), zone naturelle et forestière (N), zone à urbaniser (AU), zone agricole (A)...

En règle générale, les terrains constructibles sont situés dans les zones urbanisées ou à urbaniser puisque celles-ci sont raccordées aux réseaux de voiries ou peuvent facilement l’être. Mais les exceptions sont nombreuses ! Pour savoir si votre parcelle est constructible, la première étape est donc de consulter les documents communaux.

Savoir si un terrain est constructible : les démarches à effectuer

Quelle que soit la commune dans laquelle vous vous situez, il vous faudra consulter les documents suivants pour déterminer le caractère constructible de votre parcelle.

La consultation des zones cadastrales de la ville

A chaque parcelle est associé un numéro unique de cadastre. Celui-ci constitue la première information dont vous aurez besoin pour vous renseigner sur la constructibilité de votre terrain. Si le propriétaire actuel du terrain ne vous l’a pas fourni, il vous suffit de contacter le service des cadastres de votre commune et de leur indiquer précisément l’emplacement de la parcelle.

cadastre et parcelle

Ceux-ci vous préciseront alors par téléphone ou en direct les informations dont vous aurez besoin. Vous pouvez également demander un relevé cadastral regroupant les informations qui vous auront été communiquées (constructibilité, limites précises du terrain…).

Muni(e) de votre numéro de cadastre, vous pouvez maintenant consulter le PLU de votre commune.

Le plan local d’urbanisme (PLU) et certificat d’urbanisme

Le PLU

En plus des informations de constructibilité, le PLU comporte l’ensemble des réglementations applicables à votre parcelle. Il vous est possible très simplement de consulter votre Plan Local d’Urbanisme en vous rendant à la Mairie de votre commune ou bien sur son site internet, catégorie urbanisme (toutes les Mairies ne proposent toutefois pas ce service).

Pour trouver votre parcelle sur le PLU, référez-vous d’abord au plan de zonage et recherchez votre numéro cadastral. Une fois votre repérage effectué, consultez les règlements écrit et graphique associés. Ceux-ci contiennent des règles relatives aux constructions sur votre terrain : hauteur ou taille maximale, matériaux de façade à utiliser, distance à respecter depuis la route… Aussi, la destination du sol y est établie (le type de bâtiment qu’il est possible de construire sur le terrain) : habitation, bâtiment industriel, de loisirs...


Absence de PLU : comment faire ?

Attention : il se peut que votre commune n’ait pas établi de plan local d’urbanisme, par manque de ressources notamment. Dans ce cas, il faudra vous tourner vers les cartes communales. Moins précises, celles-ci définissent tout de même les zones constructibles et non constructibles de la ville. Votre commune ne comporte pas non plus de cartes communales ? Dans ce cas, référez-vous aux informations contenues dans le Règlement National d’Urbanisme (RNU).


Le certificat d’urbanisme

Après consultation du PLU, vous pouvez formuler une demande d’obtention d’un certificat d’urbanisme, qui comprend les informations détaillées sur la parcelle qui vous intéresse. Celui-ci se décline en deux versions :

Pensez à vous y prendre en avance pour demander vos certificats ! Le premier vous est délivré sous 1 mois environ. Comptez deux mois pour le CU opérationnel. La demande d’obtention se fait en ligne via le formulaire Cerfa n° 13410*04.

certificat de construction

Via l’obtention de ces certificats, vous détenez la preuve juridique de la constructibilité de votre terrain, un essentiel si vous souhaitez le vendre, notamment. Attention : les règles d’urbanisme changeant fréquemment, vos certificats d’urbanismes ont une durée de validité de 18 mois seulement.

Peut-on rendre une parcelle constructible ?

La nature constructible d’une parcelle peut évoluer avec le temps du fait de circonstances extérieures (programme immobilier, décisions officielles...). Aussi, une zone agricole (A) peut tout à faire devenir une zone à urbaniser (AU) du fait du développement urbain de votre commune. Ayant été informé(e) de travaux de viabilisation à venir, vous pouvez donc faire l’acquisition de votre terrain puis patienter jusqu’à son changement de nature.

Néanmoins, il vous est aussi possible de contester un des actes du PLU de votre commune pour demander la constructibilité de votre parcelle plus rapidement. Pour ce faire, formulez un recours gracieux par lettre avec accusé de réception en indiquant votre motif de validité. Attention : cette action doit être effectuée dans les deux mois après délibération du conseil municipal au sujet de ce PLU. Vous pouvez demander conseil à votre promoteur immobilier ou bien aux associations de votre commune pour en savoir plus sur la marche à suivre.


A noter :

Certaines parcelles ne seront vraisemblablement jamais convertibles, notamment celles affublées d’une “interdiction absolue de construction”. Il s’agit le plus souvent de zones inondables, proches d’installations à risque ou encore de zones naturelles. Pour ces dernières, la construction est interdite dans un but de préservation du patrimoine. Vous perdriez du temps en recours.


Si votre terrain est inconstructible, vous pouvez toutefois vous renseigner sur la possibilité d’y installer une caravane ou un mobile-home. Dès lors que les éléments installés sur votre terrain sont statiques, ils doivent être soumis à approbation de la Mairie. Vous devrez obtenir une autorisation d’urbanisme pour installer ces éléments plus de trois mois au même endroit.

Constructibilité d’un terrain : une étude de faisabilité nécessaire

Si votre terrain est constructible, cela veut dire que la juridiction est de votre côté. Néanmoins, cela ne définit pas la faisabilité de la construction ! Autrement dit, les conditions physiques du terrain peuvent être incompatibles avec le projet que vous souhaitez mener. Le nivellement du terrain ou la qualité des couches de terre souterraines peuvent par exemple représenter des obstacles.

Pour éviter cela, une étude de faisabilité doit impérativement être effectuée sur la parcelle. Il s’agit aussi, à ce stade, de vérifier la viabilité du terrain (raccordements possibles aux réseaux de communication et de voiries…). Confiez l’étude de faisabilité à un architecte, un géomètre ou encore au promoteur immobilier avec lequel vous pourriez être en contact. Notez que dans la grande majorité des cas, celle-ci est obligatoire dans le cadre d’une demande de permis de construire.

Côté prix, une étude de faisabilité vous coûtera généralement entre 1 500 et 2 000 € dépendamment des conditions entourant la réalisation de votre chantier.

Ressources utiles pour votre projet de construction

Comment savoir si une parcelle est constructible ? Vous rendre en Mairie constitue donc votre solution la plus sûre. Une fois cette étape effectuée, il ne vous restera plus qu’à vous renseigner sur la faisabilité de votre chantier avant de faire l’acquisition du terrain de vos rêves.